Graditeljstvo i nekretnine
Prošlogodišnji lagani oporavak statističkih pokazatelja u graditeljstvu prvi je nakon početka višegodišnje gospodarske krize u Hrvatskoj 2008. godine. No i dalje je većina graditelja i prateće industrije u poslovnim problemima, a za njihovo stabilno poslovanje očito će trebati još nekoliko godina rasta građevinske industrije.
Kretanje broja izdanih građevinskih dozvola i u njima predviđene vrijednosti radova u prošloj godini sugeriraju rast investicijske aktivnosti i time daju potporu očekivanom nastavku oporavka građevinskog sektora. Međutim, duboka i dugotrajna kriza ostavila je posljedice, pa je tako broj izdanih građevinskih dozvola u 2016. godini i dalje bio 34,7% niži nego pretkrizne 2008. godine, pri čemu je predviđena vrijednost radova bila niža za 43,7%, a broj dozvola za stanove niži za 61,8%.
Povećanje građevinskih radova koje kontinuirano traje 15 mjeseci znači i povećanje vrijednosti građevinskih radova. No to je još uvijek manje povećanje od onog koje bi trebalo za financijski oporavak i stabilno poslovanje građevinskih tvrtaka te proizvođača građevinskih materijala i građevinske opreme. I dalje je većina graditelja i prateće industrije u poslovnim problemima, a za njihovo stabilno poslovanje očito će trebati još nekoliko godina rasta građevinske industrije.
Optimizam za to dolazi i od velikih infrastrukturnih investicija u željeznici i mostogradnji, najvećim dijelom sufinanciranih iz europskih fondova. Tako je nedavno završen jedan od najvećih infrastrukturnih objekata u Hrvatskoj, novi terminal Zračne luke Franjo Tuđman, čija je vrijednost 236 milijuna eura. Jedan od najvećih lučkih projekta u izgradnji u Hrvatskoj je trajektni terminal Gaženica u Zadru, vrijedan 20 milijuna eura. Od najvećih infrastrukturnih objekata je i most Drava kod Petrijevaca na koridoru autoceste Vc. Njegova je vrijednost oko 100 milijuna eura. U skorijoj budućnosti trebala bi početi i gradnja Pelješkog mosta.
Prvi oporavak graditeljstva od 2008.
Prošle je godine u odnosu na 2015., prema podatcima Državnog zavoda za statistiku (DSZ), zabilježen ukupan rast građevinskih radova od 2,9%. Povećanje radova u zgradarstvu u 2016. godini u odnosu na godinu ranije iznosilo je čak 9,3%, ali je smanjen obujam građevinskih radova na ostalim vrstama zgrada za 2,6%.
Prošlogodišnji lagani oporavak statističkih pokazatelja u graditeljstvu, prvi nakon početka višegodišnje gospodarske krize u Hrvatskoj 2008. godine koja je posebno teško pogodila građevinski sektor, nastavljen je intenzivnije od početka ove godine. U 2016. godini u odnosu na prethodnu godinu zabilježen je rast građevinskih dozvola od čak 35,2%. Rast građevinskih dozvola zabilježen je lani u 14 županija, a u Zagrebu je više nego udvostručen.
Prošle je godine ukupno izdano 8.018 građevinskih dozvola (6.418 za zgrade i 1.600 za ostale građevine), što je 1.690 dozvola više nego u 2015. godini. Riječ je u snažnom porastu ukupnog broja izdanih dozvola za 26,7% (25% kod dozvola za zgrade i 33,9% kod dozvola za ostale građevine), što upućuje na probuđen interes za ulaganje kod privatnog i javnog sektora. Ujedno, to je prvi put da je zabilježen rast ukupnog broja izdanih građevinskih dozvola nakon 2005. godine.
Uz rast broja izdanih građevinskih dozvola prošlu je godinu obilježio i solidan rast predviđene vrijednosti radova, koja je u odnosu na 2015. godinu porasla za 11,7%, što je treća godina zaredom u kojoj raste predviđena vrijednost radova. U odnosu na prethodnu godinu, lani je rast vrijednosti radova bio dinamičniji i stabilniji jer se uz porast vrijednosti radova na zgradama (17,1%) sada uspostavio i rast vrijednosti radova na ostalim građevinama za 2,8% (u 2015. godini zabilježen je pad za 22,9%). Međutim, kod ostalih građevina i dalje je prisutan nerazmjer između vrlo visokog rasta broja izdanih građevinskih dozvola i znatno skromnijeg rasta u njima predviđene vrijednosti radova.
Kriza građevincima ne samo da je drastično smanjila poslove na domaćem tržištu, nego i na inozemnim tržištima gdje su hrvatske tvrtke desetljećima dobivale poslove na međunarodnim natječajima. Sudeći prema ovogodišnjem, nakon dužeg vremena rekordnom nastupu 19 hrvatskih tvrtaka na najvećem građevinskom međunarodnom sajmu u Europi BAU München, koji se tradicionalno održava na početku druge polovice siječnja, pokazatelj je da dolaze bolja vremena za europsko graditeljstvo.
Oporavku najvećih hrvatskih građevinskih tvrtaka Viadukt, Tehnika, IGH, Dalekovod i Ingra doprinosi i snažnije investiranje u hotelijerstvo te najava ulaganja u infrastrukturu i energetiku.
Energetske obnove – prilike za zapošljavanje
Energetskom obnovom javnih zgrada, prema programu koji je početkom ožujka donijela Vlada, želi se postići smanjenje potrošnje energije u zgradama do čak 70%, čime bi se prema procjenama godišnje uštedjelo oko 50 GWh energije. Cilj programa je cjelovita energetska obnova zgrada javnog sektora, osobito zgrada u kojima se obavljaju društvene djelatnosti odgoja, obrazovanja, prosvjete, znanosti, kulture, sporta, zdravstva i socijalne skrbi.
Programom bi se ispunile obveze Hrvatske, koju ima kao članica EU-a, da od 1. siječnja 2014. svake godine obnovi 3% ukupne površine državnih zgrada u vlasništvu i uporabi središnje vlasti kako bi u toj energetski obnovljenoj površini smanjila potrošnju energenata, kao i smanjila štetne emisije stakleničkih plinova i negativnog utjecaja na okoliš.
Taj projekt doprinijet će povećanju građevinskih poslova, inženjerskim djelatnostima, kao i proizvodnji građevinskih materijala. Obnova privatnih zgrada (koje u Hrvatskoj prosječno troše 250 kWh energije po metru četvornom, dok zgrade energetskog razreda A troše 25 KWh) još su veći potencijal za zapošljavanje građevinara.
No, u Hrvatskoj energetska obnova ide sporo, što nam je potvrdio i predsjednik uprave ITV Murexina i predsjednik udruge HUPFAS (Hrvatska udruga proizvođača fasadnih sustava) Dorijan Rajković: -Da se na EU razini dugoročno razmišlja, pokazuju i rasprave i planovi za energetsku učinkovitost u zgradarstvu do 2050. godine koji su upravo u tijeku. Takva politika između ostalog daje dugoročnu perspektivu i sigurnost poslovnim subjektima da će u budućnosti postojati tržište za njihove energetski učinkovite proizvode i usluge. Stoga je zadaća i dužnost vodećih političkih struktura u Hrvatskoj osigurati uvjete da se projekti energetske obnove zgrada kontinuirano provode bez nepotrebnih zastoja, kojima smo svjedočili tijekom 2016. u Hrvatskoj.
Usto, država može doprinijeti boljem poslovanju građevinske industrije digitalizacijom administrativnih procedura. U okviru zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra koji se razvija od 2008. godine planirana je elektronička dostupnost svih podataka u zemljišnim knjigama i katastru.
Od 15. ožujka ove godine omogućeno je online podnošenje zahtjeva za upis u zemljišne knjige, prije svega preko javnih bilježnika, a uskoro će se to moći i preko odvjetnika. Osim ubrzanja procesa tim se načinom i smanjuje mogućnost zlouporabe ili prijevare. U daljnjoj digitalizaciji javnih usluga planirano je sve potrebne administrativne poslove omogućiti online.
Subvencioniranje stambenih kredita
S početkom ove godine na snagu je stupio i novi Zakon o porezu na promet nekretninama, kojim su smanjene stope poreza na promet nekretnina s 5 na 4%, ukinuto je porezno oslobođenje za kupnju prve nekretnine te je doneseno prenošenje obveze prijave poreza na promet nekretnina s kupca na javnog bilježnika.
Ključna zakonska izmjena je što se od 1. siječnja 2018. uvodi porez na nekretnine kao zamjena za komunalnu naknadu. Kako bi zakon bio primjenjiv, Ministarstvo financija, odnosno Porezna uprava intenzivno surađuju s Udrugom gradova i Udrugom općina te drugim institucijama kako bi implementacija poreza na nekretnine krenula na vrijeme.
Javno savjetovanje o Prijedlogu Zakona o subvencioniranju stambenih kredita, kojeg je izradilo Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja, završeno je još sredinom siječnja ove godine i od tada traje izrada konačnog prijedloga Zakona koji će biti upućen Vladi, a potom i u Hrvatski sabor na donošenje.
Prema kriterijima koje je predstavio ministar graditeljstva i prostornog uređenja Lovro Kuščević, od 1. srpnja ove godine trebalo bi se odobravati sufinanciranje kredita za kupnju nekretnine čija prodajna cijena, umjesto prvotno najavljenih 1.900 eura, nije viša od 1.500 eura po kvadratu, dok ukupna cijena nekretnine ne smije biti veća od 100.000 eura. S tim da kredit može biti i veći od 100.000 eura, a kvadrat skuplji od 1.500 eura, ali razlika se neće subvencionirati. Također, s bankama je dogovoreno da u vrijeme subvencija kamata ne bude veća od 3,75%. Osim kupnje stana, država će sufinancirati i kupnju obiteljske kuće, a ako se donesu vlasnički list, građevinska dozvola i troškovnik, sufinancirat će se i gradnja obiteljske kuće.
Uz plaćanje polovice mjesečne rate prve 4 godine, država mlađima od 45 godina nudi produljenje subvencije od 2 godine za svako dijete rođeno u tom razdoblju, dok će se godinu dana dulje sufinancirati one obitelji čiji članovi imaju invaliditet veći od 50%. Subvencije mogu tražiti svi koji kupnjom prve nekretnine rješavaju svoje stambeno pitanje ili kupuju veću nekretninu.
Za očekivati je kako će Zakon o subvencioniranju stambenih kredita stupiti na snagu u drugoj polovici ove godine nakon čega će mlade obitelji moći predavati zahtjeve za subvencioniranje kredita. Predviđeno je da se zahtjevi predaju bankama u kojima se podiže kredit, a odobravat će ih Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) putem javnog poziva. O početku subvencioniranja kredita APN će obavijestiti oglasom u javnim glasilima.
Iznos mjesečnih rata koje kupac subvencioniranog kredita plaća banci u prve 4 godine iznosio bi polovicu ukupnog iznosa rata jer bi polovicu ukupnog iznosa banci trebala plaćati RH putem APN-a, i to godinu dana unaprijed. Na taj način kupcu bi se olakšalo otplaćivanje stambenog kredita prve 4 godine.
Ovisno o cijenama željenih nekretnina (najviša cijena kvadrata do 1.500 eura), procjenjuje se kako će se sufinancirati kupnja između 1.500 do 2.000 nekretnina. -Najavljena mjera o subvencioniranju pola rate stambenog kredita mladima Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja kao zamjenska mjera za gubitak navedenog oslobođenja svakako je za potencijalne kupce mnogo bolja opcija, iako još nismo vidjeli službeni zakonski prijedlog – rekao je predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK Dubravko Ranilović.
Stručnjaci upozoravaju kako su subvencije za rješavanje stambenog pitanja mladih obitelji kratkoročna mjera te ukazuju kako u Hrvatskoj ustvari nema cjelovito osmišljene stambene politike, nego se donose kratkoročne mjere. Upozoravaju kako nema kategorije socijalnih stanova, nema trajnih poticaja za mlade obitelji, država se odrekla ozbiljnijeg poticanja stambene štednje…
Drastične razlike cijena nekretnina
U Hrvatskoj je prošle godine prodano oko 2.800 novih stanova, što je nešto manje nego rekordne pretkrizne 2008. godine, kada je prodano oko 3.000 novih stanova. Višegodišnja je kriza skoro potpuno zaustavila privatne investicije u gradnju stanova, s obzirom na to da je na tržištu, prema grubim procjena, negdje od 10 do 15 tisuća neprodanih stanova.
Prosječna je cijena kvadrata novog stana sada u Hrvatskoj negdje na razini 2006. godine, odnosno nešto ispod 10.000 kuna. Prošle je godine cijena stanova u Zagrebu, daleko najvećem tržištu, nastavila pad za 12,7% u odnosu na 2015. godinu. Da se nešto događa na tržištu pokazuju podatci DZS-a prema kojima je lani prodano za čak 66,9% više stanova nego 2015. godine, u Zagrebu 76,5%. Lani se prodaja novih stanova skoro vratila na razinu iz 2009. godine.
No, izražene su razlike cijene stanova u različitim dijelovima države, ali i razlike u kretanjima cijena. Dok se tijekom siječnja u nekim gradovima na jugu, poput Dubrovnika ili Splita, putem oglasnika Crozilla.com nije mogao pronaći stan s cijenom nižom od 1.000 eura po metru kvadratnom, u unutrašnjosti je bilo onih u kojima su tražene cijene jedva prelazile 1.000 eura. Iako su niske cijene stanova u unutrašnjosti uobičajene, nerijetko se mogu naći i za oko 300 eura po kvadratu.
Prema podatcima Internet oglasnika za nekretnine Crozilla.com, koji u Hrvatskoj ima najveću bazu nekretnina na tržištu, ima oglasa u kojima se u Slavoniji kuće od preko 100 kvadrata uz zemljište prodaju za samo 15.000 eura. Sličnih primjera ima i u drugim dijelovima unutrašnjosti Hrvatske, dok je s druge strane tolika cijena samo kvadrata ekskluzivne vile na prestižnim lokacijama na moru.
Siječanjske prosječne cijene kuća, prema podatcima Crozilla.com, bile su u Hrvatskoj za 1,8% niže no lani u istom mjesecu. Najjeftinije kuće tijekom siječnja su oglašavane u unutrašnjosti (do 600 eura), dok su najviše cijene zabilježene na Jadranu. Razlike na relaciji kopno-more vidljive su i po odnosu cijena najskupljih gradova na tim područjima. Tako su cijene kuća u Dubrovniku u siječnju bile čak 3 puta više od onih u Zagrebu.
Intervju s ministrom graditeljstva i prostornoga uređenja: Želimo investitorima omogućiti brže, učinkovitije i jeftinije ishođenje potrebnih akata za gradnju
Lovro Kuščević, ministar graditeljstva i prostornog uređenja
Što kvalitetno donose izmjene Zakona o gradnji za hrvatske građevinske tvrtke?
Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja pripremilo je nekoliko izmjena zakona koji pokrivaju područje prostornog uređenja, gradnje i nadzora legalnosti gradnje s ciljem postizanja veće pravne sigurnosti i bolje učinkovitosti. Želimo investitorima omogućiti brže, učinkovitije i jeftinije ishođenje potrebnih akata u postupku gradnje.
Tim slijedom i izmjene u Zakonu o gradnji donose niz novih mjera koje će ubrzati i olakšati investicije, a naročito velike državne i strateške investicije. Za strateške državne projekte akti građevinska i uporabna dozvola moći će se ishoditi prije nego su riješeni imovinsko-pravni odnosi, uz predočenje dokaza da je pokrenut postupak izvlaštenja i da je novac za tu namjenu deponiran na poseban račun kod suda. Znamo da je vlasništvo uvjet da bi se moglo graditi i kasnije dobiti uporabnu dozvolu, nažalost, postupci izvlaštenja još uvijek dugo traju i time usporavaju gradnju, što smo na ovaj način prevenirali.
Također, za linijske objekte, a tu mislim na prometnice, kanalizacijske sustave i sve bitne projekte značajne za jedinice regionalne i lokalne samouprave (JLS), olakšali smo izdavanje građevinske dozvole. Ubuduće će ona moći izdati dozvolu bez obzira na to što nije formirana građevinska parcela u katastru, a ona se opet ne može formirati zbog imovinsko-pravnih odnosa. To je važno zato što je puno naših JLS kandidiralo projekte prema EU fondovima.
Građevine se, u odnosu na zahtjevnost, umjesto na dosadašnjih 5 razvrstavaju u 3 skupine. Dopušteno odstupanje u građenju, do sada primjenjivo samo na zgrade, tim izmjenama proširuje se na sve građevine. Omogućuje se projektantu glavnog projekta da tim projektom, ako je to potrebno, odredi obvezu izrade izvedbenog projekta. Uvodi se mogućnost produženja roka važenja građevinske dozvole jednom za 3 godine. Omogućuje se odstupanje od građevinske dozvole u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, s time da je izmjenu i/ili dopunu građevinske dozvole potrebno ishoditi prije podnošenja zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole.
Kakvo je poslovanje hrvatskih građevinskih tvrtaka nakon višegodišnje krize? Koliko se oporavlja njihovo poslovanje?
Prema podatcima Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja i informacijama koje dobivamo s terena, građevinski sektor se opravlja. Od 2008. bili su u stalnom padu, ali sudeći prema broju izdanih dozvola situacija se promijenila. Primjera radi, u 2016. godini izdano je 29,2% više građevinskih dozvola u odnosu na 2015. Taj rast nastavlja se i u 2017. godini, gdje je u siječnju izdano 668 dozvola, ili 267 više nego u odnosu na siječanj 2016. To predstavlja porast od 66,6% i nadamo se kako će se taj rast nastaviti.
Što je aktualno kod projekata energetske obnove zgrada?
Sada imamo aktualna 3 programa: energetsku obnovu višestambenih zgrada, energetsku obnovu odgojno-obrazovnih institucija i program energetske obnove javnih zgrada 2016.-2020.
Projektni prijedlozi pristigli na Poziv Energetska obnova višestambenih zgrada sada su u fazi 2. postupka dodjele bespovratnih sredstava (administrativna provjera, provjera prihvatljivosti prijavitelja, provjera prihvatljivosti projekta i aktivnosti, ocjena kvalitete te provjera prihvatljivosti izdataka) koju u tajnom postupku evaluacije provodi Odbor za odabir projekata osnovan od strane PT2 odnosno Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost.
U ovoj fazi Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja ne dobiva informacije o odobrenim ili isključenim projektnim prijedlozima, iznosima zatraženih prihvatljivih i neprihvatljivih troškova. Nakon što Odbor pregleda sve projektne prijedloge, napravit će se lista s obzirom na bodove koje je projekt dobio i utvrditi stvarni iznos zatraženih bespovratnih sredstava (prihvatljivih), a što se očekuje u lipnju 2017. godine, o tome će obavijestiti MGIPU.
Poziv za dostavu projektnih prijedloga Energetska obnova zgrada u javnim ustanovama koje obavljaju djelatnost odgoja i obrazovanja službeno je zatvoren 21. veljače 2017. godine. Zaprimljen je ukupno 231 projekt čija ukupna vrijednost investicija iznosi oko 800 milijuna kuna, a traženi iznos bespovratnih sredstava oko 402 milijuna kuna. Najveći broj zaprimljenih projekata dolazi iz Primorsko-goranske županije (29), zatim Osječko-baranjske županije (25), Grada Zagreba (17) i Vukovarsko-srijemske županije (16).
Vlada je usvojila program energetske obnove javnih zgrada 2016.-2020., što znači kako ćemo s 3 programa energetske obnove u sljedeće 3 godine pokrenuti projekte vrijedne 5 milijardi kuna. Programom energetske učinkovitosti obnovit ćemo više od 600 stambenih zgrada i za to nam je Bruxelles odobrio 100 milijuna eura, od čega ćemo 70 milijuna izdvojiti za višestambene zgrade, a 30 milijuna za obiteljske kuće. Osim toga, za javne zgrade predviđeno je 211,8 milijuna eura iz EU, a očekujemo uštedu energije od 70%. Dakle, radi se o 311 milijuna eura, pridodamo li tome još toliko što će investirati osnivači i vlasnici, dolazimo do 622 milijuna eura, tj. oko 4,7 milijarde kuna.
Za višestambene smo već ugovorili gotovo cijelu alokaciju i to je prvi put da je neko ministarstvo uspjelo ugovoriti alokaciju za jedno razdoblje u samo jednom pozivu, i to u vrijeme kad je Hrvatska na 0,5 posto iskorištenosti EU sredstava.
Koliko imamo sredstava iz EU fondova u svrhu unaprijeđene energetske učinkovitosti u zgradarstvu?
Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja kao Posredničko tijelo razine 1 nadležno je za specifične ciljeve 4c1 Smanjenje potrošnje energije u zgradama javnog sektora (alokacija 211.810.805 eura) i 4c2 Smanjenje potrošnje energije u stambenim zgradama (alokacija 100.000.000 eura) u okviru Operativnog programa Konkurentnost i kohezija 2014.-2020.
Ta 2 specifična cilja obuhvaćena su investicijskim prioritetom 4c Podupiranje energetske učinkovitosti, pametnog upravljanja energijom i korištenja OIE-a u javnoj infrastrukturi, uključujući javne i zgrade u stambenom sektoru, koji je dio prioritetne osi 4 Promicanje energetske učinkovitosti i obnovljivih izvora energije. Za unapređenje energetske učinkovitosti u zgradarstvu imamo na raspolaganju 311.810.805 eura do 2020. godine.
